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最近，出台“以旧换新”细则的城市，越来越多了。

6月3日，西安房协也发出了《西安市住房“以旧换新”活动倡议书》，正式加入“以旧换新”的行列。据不完全统计，目前已经有超过70个城市在鼓励一二手联动的“以旧换新”模式。

随着参与的城市越来越多，“以旧换新”的落地模式也越来越丰富。

“以旧换新”四大模式

部分城市政策初步见效

从具体的落地执行来看，目前“以旧换新”主要有几种类型：

① 开发商和中介主导，自发合作的模式，以上海和深圳为典型。

也就是购房者、开发商和中介，签订一个三方协议。深圳的“换馨家”，甚至还将16家经过认证的房地产自媒体也纳入了合作范畴。

首先，购房者先和开发商达成购房意向，并锁定房源；

然后，中介和其他渠道机构集中资源助力旧房销售，线上线下大力推广，帮助旧房成交。

一定期限内，一般是两个月到半年，如果旧房销售成功，就按照之前的协议来购买新房。如果销售不成功，房企退还购房诚意金。

这种模式，主要还是通过市场参与主体的自发协同，来打通“卖一买一”的成交链条。

中介公司，可以辨别出更有诚意的置换客户，集中资源成交重点二手房源，也能拿到新房的渠道佣金。

换房者，可以加快卖房速度，还可以享受一定的卖房佣金优惠、购房优惠、商贷优惠，和换房期间的租金佣金优惠。

房企，则可以尽早锁定诚意客户，缩短成交周期。

对于三方来说，都有动力去参与其中。因此，从目前的落地情况来看，也还算符合预期。

以深圳为例，据报道，截至5月19号，活动落地不到一个月的时间，乐有家与绿景白石洲合作的“以旧换新”类别签约已经达到20单，成交金额约3亿。

最近广州行业协会也发出住房“以旧换新”倡议，鼓励房企为换房人提供购房款折上折、购房大礼包（家具、家电、家装等）、减免物业服务费等优惠；鼓励中介给予换房人佣金优惠等。

规模基本覆盖了目前广州主要的中介机构及主力在120多个售楼盘，这种群体性的市场联动，能够一定程度上起到活跃市场气氛的作用。

② 国企直接下场收购模式，郑州、南京、珠海等城市都有落地。

也就是地方国企或是城投，直接收购买房者的旧房，收购的款项可以用于购买指定的新房。旧房则作为保障性住房和人才公寓。

这种模式交易简单，相当于“以房易房”，成交周期更短。也是目前最受购房者欢迎的一种模式。

以江苏省南京为例，截至5月20日，南京安居的微信小程序“宁换新”平台上，登记意向报名就有约4150 组，初审符合条件的登记约3430组。最终，缴纳新房意向认筹金的换房人已经有515组，其中52组客户已经确认成交了。

在珠海市，市场化程度比较高的国企华发股份也有进行收购式“以旧换新”。

要求置换的旧房房龄在15年内，产权清晰、面积不限，业主为自然人。相较于郑州要求收购的二手房必须在120㎡以下，位置在三环以内部分区域，条件更加宽松。

认购的新房则必须是华发全资开发的新房项目。客户只需要经过报名、选购新房、旧房评估、收购认购、手续办结这五个步骤，就可完成旧房与新房的置换。

同时，客户也可以选择不把房子卖给华发，而是自己在市场上放盘，华发委托贝壳进行销售，并补贴给客户2个点的交易佣金，也算是市场联动的一种新模式了。

目前，明确由地方国企收购二手房的城市已经越来越多，例如安徽蚌埠、安徽淮北、武汉硚口区等。不少承担收房任务的国企，本身就有保租房业务，可以将“以旧换新”和原有保租房业务进行打通，大大加快从“收”到“租”的进度，解决分散式房源收购的评估、管理、出租等难点问题。

③ 政府主导模式。

即政府出台相关的换房优惠政策，提供税费减免、购房补贴等，鼓励市民“以旧换新”。

例如福建龙岩对购买建面60㎡以上新房的置换客户，给与100元/平的购房补贴。对购买建面60㎡以上二手房的购房人，给予80元／平方米的购房补贴。江苏徐州对符合条件的换房家庭，按照新购商品房合同价，给予0.8%或1.2%的购房款补贴；扬州则给予新购商品住宅不超过1.5%的契税补贴。

这种模式，试图通过政府补贴的形式，来促进旧房的流通和新房的销售。但由于力度有限，往往也只能作为市场调节机制的一种补充，很难产生立竿见影的效果。

另外，还有极个别城市，例如肇庆，采用了“旧转保”的特殊模式。购房者可以将旧房转为保障性住房，由政府统一出租，并获得政府指定机构支付的一定年限的租金，款项则用于购买商品房。

相当于业主可以提前兑现未来几年的旧房租金收益，来用于购买新房。

④ 政府主导，开发商和中介介入的模式。

也就是前三者结合的模式，既有政府主导，提供政策支持，又有企业参与保证优质房源和价格让利，还有中介撮合保障旧房的销售，基本上各方市场力量都参与进来了，更有利于“以旧换新”的推进，降低购房者的交易成本。

“以旧换新”目标是激活市场

去库存效果有限

其实，上一轮的楼市去库存（2014-2019年），政府主导的“棚改”，本质上也是“以旧换新”。

旧房直接拆除，这部分的无效二手供应直接消失了，货币化安置购买新房，则是由政府买单置换，立竿见影地实现了新房去库存的目标。

但是，这一轮的去库存，却没有这么简单。不同点在于，这一次，不仅一手房需要去库存，二手房也存在去库存的问题。

目前，到2024年4月末时，新房库存已经回升到7.46亿平米，高于2015年的7.19亿平米，达到历史高点。与此同时，不少城市的二手房挂牌量也在不停地创历史新高。

并且大部分城市的楼市都已经进入存量时代，二手房成交已经占据楼市的主导地位了。个人业主降价套现和恐慌式抛盘之间，形成了相互促进的负面螺旋，已经对一手房形成了客户分流和价格下行的竞争压力。

因此，这一轮的新房去库存，不仅需要“以旧换新”的间接式去库存，即通过刺激一二手传导，来释放置换需求。

同时也需要直接地去库存，也就是动用政府力量，来直接进行库存商品房和存量住宅用地的收储。

5月14日杭州临安区就已经打响了第一枪。由政府在临安区范围内收购一批商品住房，用作公共租赁住房。收购房源面积预计将达到1万平，以整栋为单位收购现房，或一年内具备交付条件的期房，收购价格不超过周边房源、车位的评估价。

这种模式，相较之前的“棚改”，在流程上更加直接。地方政府直接下场，批量收购开发商的库存，去掉了旧房业主换房的环节，可以更加高效地改善房企的现金流。

因此，政府收储在新房去库存方面，要比“以旧换新”高效得多，收储房源质量和集中度也更强，更方便后续的租赁和管理。

接下来，“以旧换新”模式大概率依然会以市场自发联动＋政策支持的模式为主，国企收购模式不太可能大规模复制，作为去库存的主要手段。

“以旧换新”的政策目标，将主要是用于激活市场活跃度和购买氛围。让有需求的购房者尽快参与进来，从而盘活市场，实现去库存的目标。

直接收购型的“以旧换新”，也可以作为辅助手段，来稳定二手市场的价格预期。

当然，政府直接下场收储目前最大的难点——资金，还没有解决。如果按照5月17号的“设立3000亿元保障性住房再贷款”的提法，规模很明显是远远不够的。如何在不增加地方政府债务压力的前提下股票配资平台加盟，去完成去库存目标，还要看后期持续的资金支持力度。